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Haus an Kinder verkaufen: So gelingt der Familiendeal

Ja, du kannst dein Haus an deine Kinder verkaufen. In vielen Fällen ist das steuerlich und rechtlich klüger als eine Schenkung oder das Vererben. Der Hausverkauf an die Kinder eröffnet Gestaltungsspielräume: Du finanzierst deinen Lebensabend mit dem Erlös, deine Kinder profitieren vom AfA-Neustart, und Streit unter Geschwistern lässt sich vertraglich entschärfen. Wer die Spielregeln nicht kennt, riskiert allerdings, dass das Finanzamt den Familiendeal als verdeckte Schenkung einstuft.

Liegt der Kaufpreis deutlich unter dem Marktwert, prüft die Finanzbehörde genau und wertet die Differenz im Zweifel als verdeckte Zuwendung. In der Praxis wird besonders kritisch hingeschaut, wenn der vereinbarte Preis nur noch 75 bis 90 Prozent des Verkehrswerts erreicht. Deshalb solltest du den Marktwert sauber dokumentieren und den vereinbarten Kaufpreis nachvollziehbar begründen.

Das musst du wissen

• Beim Hausverkauf innerhalb der Familie fällt keine Grunderwerbsteuer an, da Übertragungen in gerader Linie nach § 3 Nr. 6 GrEStG befreit sind.
• Der Kaufpreis muss in einem angemessenen Verhältnis zum Marktwert stehen, damit die Finanzbehörde den Verkauf nicht als verdeckte Schenkung einstuft.
• Durch den Verkauf startet die steuerliche Abschreibung (AfA) auf Basis des neuen Kaufpreises neu. Das ist ein erheblicher Vorteil gegenüber einer unentgeltlichen Übertragung.
• Ein im Grundbuch eingetragenes Nutzungsrecht oder Wohnrecht sichert die Eltern ab und mindert gleichzeitig den steuerlich relevanten Kaufpreis.
• Wird ein Elternteil innerhalb von zehn Jahren nach dem Verkauf pflegebedürftig, kann der Sozialhilfeträger unter bestimmten Umständen den Kaufpreis prüfen.

Haus an Kinder verkaufen, verschenken oder vererben: Drei Wege im Vergleich

Alle drei Wege übertragen Eigentum, funktionieren aber steuerlich und rechtlich grundverschieden. Ein Verkauf bringt frisches Geld und liefert eine neue Abschreibungsbasis. Eine Schenkung an Kinder nutzt Freibeträge, fixiert aber den alten Buchwert. Die Vererbung schiebt alles nach hinten, inklusive möglicher Erbstreitigkeiten.

Der Verkauf rechnet sich vor allem, wenn die Immobilie vermietet wird und die Eltern eine sofortige Gegenleistung brauchen. Die Schenkung bietet sich an, wenn der Immobilienwert innerhalb der Freibeträge bleibt. Viele Familien kombinieren in der Praxis den Verkauf mit einem Nießbrauchvorbehalt. So fließt der Kaufpreis, und die Eltern behalten die wirtschaftliche Kontrolle über das Objekt.

Warum sich der Hausverkauf an die Kinder steuerlich lohnt

Der steuerliche Vorteil zeigt sich vor allem bei vermieteten Immobilien. Entscheidend sind der AfA-Neustart auf Basis des Kaufpreises, die Grunderwerbsteuerbefreiung in gerader Linie und der Werbungskostenabzug für Finanzierungskosten. Gerade wenn dein Kind die Immobilie langfristig vermietet, kann der Verkauf im Vergleich zur Schenkung deutlich bessere steuerliche Effekte auslösen.

Dein Kind kann bei teilweiser Fremdfinanzierung Disagiokosten, Notargebühren für die Grundschuldbestellung und Gutachtenkosten bei vermieteten Objekten als Werbungskosten absetzen. Bei einer Schenkung oder Erbschaft entfallen diese Abzugsmöglichkeiten weitgehend, weil keine neuen Anschaffungskosten entstehen. Dadurch wird deutlich, warum viele Familien den Weg wählen, das Haus an die Kinder zu verkaufen statt es unentgeltlich zu übertragen.

Wichtig ist aber immer der Einzelfall. Bei selbst genutzten Immobilien fällt der AfA-Vorteil weg, sodass andere Punkte wie Liquidität, Absicherung der Eltern und der Ausgleich unter Geschwistern stärker ins Gewicht fallen. Deshalb solltest du die steuerliche Rechnung immer mit der familiären Zielsetzung verbinden.

Der AfA-Neustart: So rechnet sich der Kauf gegenüber einer Schenkung

Beispiel: Deine vermietete Immobilie hat einen Marktwert von 500.000 Euro, davon entfallen 400.000 Euro auf das Gebäude. Bei unentgeltlicher Übertragung führt dein Kind die alte AfA fort, etwa 3.000 Euro pro Jahr. Beim Verkauf zum Marktwert startet die Abschreibung neu. Bei Bestandsgebäuden, die vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA in der Regel zwei Prozent. Auf 400.000 Euro Gebäudeanteil wären das 8.000 Euro jährlich. Bei Neubauten ab 2023 gelten für Wohngebäude regelmäßig drei Prozent, also 12.000 Euro pro Jahr.

Bei 42 Prozent Steuersatz ergibt allein der Unterschied zwischen 3.000 Euro alter AfA und 8.000 Euro neuer AfA rund 2.100 Euro zusätzliche Steuerersparnis pro Jahr. Bei einer AfA von 12.000 Euro fällt der Effekt noch stärker aus. Über viele Jahre kann sich daraus ein erheblicher steuerlicher Vorteil ergeben. Der sogenannte AfA-Step-Up bei Immobilienübertragungen (opens in new tab) ist deshalb einer der wichtigsten Gründe, das Haus an die Kinder zu verkaufen.

Die AfA-Bemessungsgrundlage umfasst ausschließlich den Gebäudeanteil des Kaufpreises. Die Aufteilung zwischen Gebäude- und Bodenanteil richtet sich nach dem Verkehrswertgutachten. Lass diese Aufteilung bereits im Kaufvertrag dokumentieren. Eine nachträgliche Korrektur durch das Finanzamt fällt fast immer zuungunsten des Käufers aus.

Grunderwerbsteuer: Befreiung in gerader Linie und ihre Grenzen

Die Befreiung nach § 3 Nr. 6 GrEStG (opens in new tab) gilt für Verwandte in gerader Linie sowie für deren Ehegatten und eingetragene Lebenspartner. Schwiegerkinder sind daher ebenfalls befreit. Nicht erfasst sind Geschwister oder Pflegekinder.

Bei einem Haus mit 500.000 Euro Marktwert spart die Befreiung je nach Bundesland zwischen 17.500 und 32.500 Euro. Adoptivkinder sind leiblichen Kindern gleichgestellt. Für Stiefkinder gilt ebenfalls eine wichtige Besonderheit: Die Steuerbefreiung bleibt auch nach Scheidung oder Tod des leiblichen Elternteils bestehen. Das Stiefkindschaftsverhältnis wirkt für die Anwendung des § 3 Nr. 6 GrEStG dauerhaft fort.

Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer bedeutet aber nicht automatisch, dass der gesamte Vorgang steuerlich unkritisch ist. Wird das Haus an die Kinder deutlich unter Wert verkauft, kann zusätzlich Schenkungssteuer ausgelöst werden. Genau deshalb müssen Kaufpreis, Marktwert und eventuelle Nutzungsrechte sauber aufeinander abgestimmt sein.

Unter Wert verkaufen: Ab wann die Finanzbehörde einschreitet

Wenn du dein Haus an deine Kinder verkaufen willst, spielt der Kaufpreis eine zentrale Rolle. Das Finanzamt prüft innerfamiliäre Verkäufe besonders genau, weil hier leicht ein Teil des Vermögens unentgeltlich übertragen werden kann. Ein zu niedriger Preis ist deshalb einer der häufigsten Auslöser für Nachfragen, Schenkungssteueranzeigen und spätere Streitigkeiten mit der Behörde.

Sobald der Kaufpreis spürbar unter dem Marktwert liegt, wird die Differenz als Zuwendung gewertet, juristisch als gemischte Schenkung. Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen kann als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen. Ohne belastbare Bewertung fehlt dir im Zweifel das wichtigste Argument gegenüber dem Finanzamt.

Finanzämter ziehen die Grenze in der Praxis häufig bei 75 bis 90 Prozent des Verkehrswerts. Unterschreitet der Preis diese Schwelle, liegt die Beweislast für die Marktangemessenheit regelmäßig beim Steuerpflichtigen. Dokumentiere deshalb nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Gründe für einen Abschlag, etwa Renovierungsstau, Altlasten, ein eingeschränktes Wegerecht oder einen erheblichen Sanierungsbedarf.

Rechenbeispiel: Bei einem Marktwert von 500.000 Euro und einem Kaufpreis von 300.000 Euro liegt eine Zuwendung von 200.000 Euro vor. Diese bleibt zwar innerhalb des Schenkungsfreibetrags von 400.000 Euro pro Elternteil und Kind, wird aber auf den Freibetrag angerechnet und blockiert ihn für zehn Jahre. Wer später zusätzlich Vermögen übertragen möchte, verschenkt damit unter Umständen wertvollen Gestaltungsspielraum.

Nießbrauch statt Wohnrecht: Wie der Kapitalwert den Kaufpreis senkt

Wenn Eltern das Haus an die Kinder verkaufen, wollen sie häufig weiter im Objekt wohnen oder die Mieteinnahmen behalten. Genau an dieser Stelle entscheidet sich, ob ein Wohnrecht ausreicht oder ob ein Nießbrauch sinnvoller ist. Beide Rechte mindern den wirtschaftlichen Wert der Immobilie, führen aber in der Praxis zu sehr unterschiedlichen Folgen für Eltern und Kinder.

Der Nießbrauch gibt dir das volle Nutzungsrecht, einschließlich der Mieteinnahmen. Du gibst das Eigentum ab, behältst aber die wirtschaftliche Nutzung. Das kann für die Altersvorsorge sinnvoll sein, weil du flexibel bleibst und die Immobilie notfalls weiter vermieten kannst. Beim bloßen Wohnrecht ist diese Flexibilität deutlich geringer, weil es nur das eigene Bewohnen absichert.

Der Nießbrauchwert berechnet sich nach dem Bewertungsgesetz: Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem Vervielfältiger nach statistischer Lebenserwartung. Der konkrete Vervielfältiger richtet sich nach Geschlecht und der jeweils gültigen BMF-Tabelle zu § 14 BewG. Beispielhaft kann bei 18.000 Euro Jahresmiete und einem Vervielfältiger von 12,5 ein Kapitalwert von 225.000 Euro entstehen. Dieser Wert wird vom Marktwert abgezogen, sodass dein Kind nur den reduzierten Kaufpreis finanzieren muss.

Für dein Kind hat der Nießbrauch aber auch Nachteile, die im Vertrag offen bedacht werden müssen. Die Immobilie ist oft schlechter beleihbar, weil Banken ein belastetes Objekt vorsichtiger bewerten. Außerdem ist die Veräußerung erschwert, solange das Nutzungsrecht besteht. Kommt es später zu einem Pflegefall oder zu einem Umzug der Eltern, muss vertraglich klar geregelt sein, ob und wie das Recht angepasst, abgelöst oder weiter genutzt wird.

Das einfache Wohnrecht berechtigt ausschließlich zum Selbstbewohnen. Wer im Alter in eine Pflegeeinrichtung wechselt, verliert beim Wohnrecht regelmäßig jede Nutzungsmöglichkeit. Beim Nießbrauch kann die Immobilie dagegen vermietet und das Einkommen für Pflegekosten genutzt werden. Für Eltern, die langfristig flexibel bleiben wollen, ist der Nießbrauch deshalb oft die stärkere Lösung.

Finanzierungsmodelle für das kaufende Kind

Wenn du dein Haus an deine Kinder verkaufen willst, muss der Kaufpreis nicht zwingend sofort vollständig aus Eigenmitteln gezahlt werden. In der Praxis kommen mehrere Finanzierungswege in Betracht, die jeweils unterschiedliche steuerliche und rechtliche Folgen haben. Entscheidend ist, dass jede Gestaltung schriftlich vereinbart wird und einem Fremdvergleich standhält.

Neben dem klassischen Bankdarlehen sind im Familienkreis vor allem Verkäuferdarlehen, Ratenzahlungen und Leibrenten verbreitet. Jede Variante beeinflusst Liquidität, steuerliche Abziehbarkeit und die Absicherung der Eltern anders. Deshalb sollte die Finanzierung nicht erst nach dem Notartermin geklärt werden, sondern bereits bei der Vertragsgestaltung.

Auch hier gilt: Je individueller die Lösung, desto wichtiger sind klare Zahlungspläne, marktübliche Konditionen und nachvollziehbare Nachweise. Unklare Absprachen führen besonders häufig dazu, dass das Finanzamt von einer teilweisen Schenkung ausgeht oder Angehörigenverträge steuerlich nicht anerkennt.

Verkäuferdarlehen: Zinsen, Tilgung und steuerliche Konsequenzen

Beim Elterndarlehen finanzierst du als Elternteil den Kaufpreis selbst. Damit die Steuerbehörde das anerkennt, muss der Vertrag fremdüblich gestaltet sein: marktüblicher Zinssatz, klarer Tilgungsplan und schriftliche Vereinbarung. Die Zinseinnahmen unterliegen bei dir grundsätzlich der Abgeltungssteuer. Dein Kind kann die Zinsen bei Vermietung als Werbungskosten absetzen.

Ein häufiger Fehler ist ein zinsloses oder nur sehr vage geregeltes Darlehen. Das Finanzamt kann den Zinsvorteil dann als zusätzliche Schenkung werten. Setze den Zinssatz deshalb mindestens auf ein plausibles Marktniveau, orientiert etwa an den von der Bundesbank veröffentlichten Effektivzinssätzen. Raten müssen regelmäßig und nachweisbar per Banküberweisung fließen. Barzahlungen sind im Familienkreis besonders angreifbar.

Zusätzlich solltest du Sicherheiten regeln. Möglich sind eine Grundschuld, ein Rang im Grundbuch oder vertragliche Kündigungsrechte für den Fall von Zahlungsverzug. Gerade wenn mehrere Kinder vorhanden sind, schafft ein sauber dokumentiertes Verkäuferdarlehen auch Transparenz gegenüber den Geschwistern.

Bankdarlehen beim Familienverkauf: Einmalzahlung und sofortige Übergabe

Beim Bankdarlehen erhält dein Kind den Kaufpreis über ein Kreditinstitut und zahlt ihn dir in einer Summe aus. Für dich als Verkäufer ist das die klarste Lösung, weil der Kaufpreis sofort zufließt und keine langfristige Forderung gegen das eigene Kind bestehen bleibt. Gleichzeitig kann die Bank meist standardisierte Abläufe für Grundschuld, Auszahlung und Nachweise bereitstellen.

Für das kaufende Kind ist diese Variante häufig dann sinnvoll, wenn ein stabiles Einkommen vorliegt und die monatliche Belastung tragbar ist. Bei vermieteten Objekten können Schuldzinsen steuerlich abziehbar sein. Zu beachten ist aber, dass ein eingetragener Nießbrauch oder ein Wohnrecht die Finanzierung erschweren kann, weil die Bank den Beleihungswert niedriger ansetzt.

Prüfe deshalb frühzeitig, ob die Bank das konkrete Modell mitträgt. Besonders bei Verkäufen innerhalb der Familie verlangen Kreditinstitute oft zusätzliche Unterlagen, etwa das Verkehrswertgutachten, den Kaufvertragsentwurf und Informationen zu eingetragenen Rechten. Je besser die Unterlagen vorbereitet sind, desto geringer ist das Risiko späterer Verzögerungen.

Leibrente als Kaufpreis: Ertragsanteil, Reallast und Langlebigkeitsrisiko

Die Leibrente eignet sich, wenn du statt einer Einmalzahlung ein laufendes Einkommen erhalten möchtest. Dein Kind zahlt dann bis zum Lebensende eine vereinbarte monatliche oder jährliche Rente. Steuerlich wird bei dir nicht die gesamte Zahlung, sondern nur der Ertragsanteil erfasst. Das kann in bestimmten Konstellationen günstiger sein als andere Modelle.

Wichtig ist die richtige Absicherung im Grundbuch. In der Praxis wird die Leibrente meist durch eine Reallast gesichert, damit dein Anspruch auch bei späteren Problemen des Kindes durchsetzbar bleibt. Ohne diese Absicherung trägst du als Verkäufer ein erhebliches Ausfallrisiko.

Bedenke außerdem das Langlebigkeitsrisiko. Lebt der rentenberechtigte Elternteil deutlich länger als statistisch erwartet, kann die Gesamtbelastung den ursprünglichen Marktwert übersteigen. Eine Höchstlaufzeit, eine Mindestlaufzeit oder ein Rentenkappungsbetrag im Vertrag schafft Planungssicherheit für beide Seiten.

Eltern absichern: Rückfallklauseln und Veräußerungsverbote im Kaufvertrag

Auch wenn das Verhältnis innerhalb der Familie gut ist, sollte der Kaufvertrag klare Schutzmechanismen enthalten. Gerade beim Entschluss, das Haus an die Kinder zu verkaufen, wird häufig unterschätzt, wie sehr sich Lebensumstände später ändern können. Krankheit, Scheidung, Überschuldung oder ein vorzeitiger Todesfall lassen sich nicht planen, wohl aber vertraglich abfedern.

Rückfallklauseln und Veräußerungsverbote dienen dazu, die Interessen der Eltern langfristig zu sichern. Sie schaffen keine Misstrauenskultur, sondern klare Regeln für Ausnahmesituationen. Notare empfehlen solche Klauseln besonders dann, wenn der Kaufpreis ganz oder teilweise gestundet wird oder wenn Nutzungsrechte im Grundbuch bestehen bleiben.

Schutzklauseln gehören deshalb in jeden innerfamiliären Kaufvertrag. Dazu zählen eine Rückübertragungspflicht für definierte Fälle wie Insolvenz, Vorversterben oder Scheidung sowie ein Veräußerungs- und Belastungsverbot, abgesichert durch einen Grundbucheintrag. So lässt sich verhindern, dass die Immobilie ohne Zustimmung der Eltern verkauft oder zusätzlich belastet wird.

Das Belastungsverbot verhindert, dass dein Kind die Immobilie ohne Zustimmung der Eltern mit einer Grundschuld belastet. Zusätzlich solltest du regeln, wie ein bereits gezahlter Kaufpreis im Rückforderungsfall behandelt wird. Eine gute Rückfallklausel legt genau fest, ob und in welcher Höhe der Kaufpreis zurückzuzahlen ist, welche Investitionen des Kindes berücksichtigt werden und wie mit wertsteigernden Modernisierungen umzugehen ist.

Fallstricke beim Hausverkauf an die Kinder

Ein Familienverkauf spart oft Steuern und kann Konflikte reduzieren, er eröffnet aber auch eigene Risiken. Viele Probleme entstehen nicht beim Notartermin, sondern erst Jahre später, wenn Pflegebedürftigkeit, Trennung oder steuerliche Nachprüfungen hinzukommen. Gerade deshalb ist es wichtig, typische Fallstricke früh zu kennen und vertraglich abzusichern.

Besonders relevant sind Rückgriffsrechte des Sozialamts, mögliche Spekulationssteuer und familienrechtliche Folgen bei einer Scheidung des Kindes. Diese Punkte betreffen unterschiedliche Rechtsgebiete, greifen in der Praxis aber oft ineinander. Wer das Haus an die Kinder verkaufen will, sollte deshalb nicht nur den Kaufvertrag, sondern die gesamte Lebenssituation mitdenken.

Im Folgenden siehst du die drei wichtigsten Risikobereiche, die bei innerfamiliären Immobilienverkäufen regelmäßig unterschätzt werden. Jeder dieser Punkte kann den wirtschaftlichen Vorteil des Verkaufs deutlich schmälern, wenn er nicht sauber vorbereitet ist.

Sozialamt-Regress: Die Zehn-Jahres-Frist bei Pflegebedürftigkeit

Wirst du innerhalb von zehn Jahren pflegebedürftig und reichen Rente und Vermögen nicht aus, kann der Sozialhilfeträger den Vorgang prüfen. Lag der Kaufpreis marktgerecht, hat er in der Regel keine Handhabe. Wurde unter Wert verkauft, kann der Differenzbetrag als Zuwendung behandelt und zurückgefordert werden. Ein Verkehrswertgutachten ist deshalb dein wichtigster Schutz.

Entscheidend ist nicht nur der notarielle Vertrag, sondern auch die tatsächliche Durchführung. Der vereinbarte Kaufpreis muss nachweisbar gezahlt werden. Werden Raten dauerhaft ausgesetzt oder stillschweigend erlassen, kann das später wie eine versteckte Schenkung wirken.

Bewahre das Gutachten, Zahlungsnachweise und den vollständigen Vertrag mindestens zwölf Jahre auf. Gerade bei familiären Verkäufen werden Unterlagen oft zu früh entsorgt. Im Streitfall fehlt dann der Nachweis, dass es sich wirklich um einen marktgerechten Verkauf und nicht um eine verdeckte Zuwendung gehandelt hat.

Spekulationssteuer: Wann § 23 EStG auch beim Familienverkauf greift

Hast du das Haus weniger als zehn Jahre vor dem Verkauf erworben und nicht selbst bewohnt, fällt Spekulationssteuer an. Der BFH hat mit Urteil IX R 17/24 vom 11. März 2025 (opens in new tab) klargestellt, dass bei teilentgeltlichen Übertragungen eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil vorzunehmen ist.

Die Selbstnutzungsausnahme greift nur bei durchgehender Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Bei gemischt genutzten Objekten wird der Veräußerungsgewinn anteilig aufgeteilt. Gerade bei teilweise vermieteten Einfamilienhäusern kann das zu unerwarteten Steuerfolgen führen.

Wenn du das Haus an die Kinder verkaufen willst und der Kaufpreis bewusst unter dem Verkehrswert liegt, solltest du die Spekulationssteuer vorab mit einem Steuerberater durchrechnen. Die Kombination aus teilentgeltlicher Übertragung und kurzer Haltedauer gehört zu den häufigsten Fehlplanungen in der Praxis.

Scheidung des Kindes: Zugewinnausgleich und Rückübertragungsklausel

Lebt dein Kind in Zugewinngemeinschaft, ist die Wertsteigerung der Immobilie im Scheidungsfall grundsätzlich ausgleichspflichtig. Schutz bieten eine Rückübertragungsklausel im Kaufvertrag und ein Ehevertrag mit modifizierter Zugewinngemeinschaft. Ohne solche Vorkehrungen kann der Verkauf innerhalb der Familie später wirtschaftlich entwertet werden.

Konkretes Beispiel: Dein Kind hat das Haus für 300.000 Euro gekauft, bei der Scheidung ist es 500.000 Euro wert. Dem Ex-Partner stünden rechnerisch 100.000 Euro zu. Gerade bei stark steigenden Immobilienwerten kann dieser Effekt erheblich sein.

Eine Rückübertragungsklausel muss so formuliert sein, dass sie auch die Rückzahlung des Kaufpreises an das Kind regelt. Ohne diese Klarstellung drohen neue Streitigkeiten zwischen Eltern, Kind und Ex-Partner. Ziel ist nicht, das Scheidungsrisiko vollständig auszuschließen, sondern die Immobilie als Familienvermögen besser zu schützen.

Geschwisterausgleich: Konflikte vermeiden, wenn nur ein Kind kauft

Wenn nur ein Kind die Immobilie übernimmt, entsteht schnell der Eindruck einer Bevorzugung. Selbst wenn der Kaufpreis objektiv angemessen ist, kann es später zu Streit über Pflichtteile, Ausgleichspflichten und vermeintlich verdeckte Vorteile kommen. Gerade deshalb sollte ein innerfamiliärer Verkauf immer auch aus Sicht der anderen Kinder sauber dokumentiert werden.

Drei Modelle haben sich bewährt. Erstens die Abfindungszahlung an die anderen Kinder. Zweitens der Pflichtteilsverzicht gegen Gegenleistung. Drittens die testamentarische Kompensation, die sich über eine gezielte Geldschenkung zu Lebzeiten klar regeln lässt.

Lege das Verkehrswertgutachten allen Kindern offen und erkläre transparent, wie der Kaufpreis zustande kommt. Wird ein Pflichtteilsverzicht vereinbart, muss dieser notariell beurkundet werden. Die Gegenleistung kann auch in einer Lebensversicherung bestehen, deren Begünstigter das verzichtende Kind ist.

Zusätzlich kann es sinnvoll sein, im Testament ausdrücklich auf den bereits erfolgten Immobilienverkauf Bezug zu nehmen. So verhinderst du, dass Jahre später unklar ist, ob der Verkauf vollständig entgeltlich war oder ob daneben noch ausgleichspflichtige Zuwendungen vorlagen. Je klarer die Dokumentation, desto geringer das Konfliktpotenzial unter Geschwistern.

Schritt für Schritt-Ablauf: Vom Familiengespräch bis zur Grundbuchumschreibung

Wer das Haus an die Kinder verkaufen will, sollte nicht direkt mit dem Notartermin starten. Sinnvoll ist ein geordneter Ablauf, bei dem erst Ziele, dann Bewertung, Finanzierung und Vertrag aufeinander abgestimmt werden. In der Praxis vergehen vom ersten Gespräch bis zur Grundbuchumschreibung meist drei bis sechs Monate.

Je besser die Vorbereitung, desto geringer ist das Risiko späterer Nachverhandlungen oder steuerlicher Korrekturen. Vor allem das Zusammenspiel aus Verkehrswert, Finanzierungsmodell, Nutzungsrechten und Geschwisterausgleich sollte vor der Beurkundung feststehen. So lassen sich typische Fehler vermeiden, die sonst erst nach Vertragsabschluss sichtbar werden.

• Familiengespräch und Zielklärung: Lege fest, welches Kind kaufen soll, wie ein möglicher Ausgleich unter Geschwistern aussieht und welche Absicherung die Eltern benötigen.
• Immobilienbewertung einholen: Beauftrage einen öffentlich bestellten Sachverständigen oder eine belastbare Bewertung, damit der Kaufpreis nachvollziehbar dokumentiert ist.
• Finanzierung klären: Prüfe Bankdarlehen, Elterndarlehen, Ratenzahlung oder Leibrente und halte die bevorzugte Lösung schriftlich fest.
• Kaufvertrag entwerfen: Lass Nießbrauch, Wohnrecht, Rückforderungsrechte, Zahlungsmodalitäten und Geschwisterausgleich in den Vertragsentwurf aufnehmen.
• Notarielle Beurkundung und Auflassungsvormerkung: Erst nach der Beurkundung und den vereinbarten Vollzugsschritten kann der Eigentumswechsel abgesichert werden.
• Steuerliche Nachbereitung: Denke an eine mögliche Schenkungssteuer-Erklärung bei gemischter Zuwendung, an die AfA-Anpassung und an die vollständige Ablage aller Unterlagen.

Plane für das Verkehrswertgutachten zwei bis vier Wochen ein, für die Bankfinanzierung weitere vier bis sechs Wochen. Nach der Beurkundung dauert die Grundbuchumschreibung je nach Grundbuchamt oft noch vier bis zwölf Wochen. Rechtlicher Eigentümer ist dein Kind erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Diese Dokumente brauchst du für den Beurkundungstermin

Für einen reibungslosen Notartermin sollten alle Unterlagen vollständig vorliegen. Gerade wenn du dein Haus an deine Kinder verkaufen willst, verzögern fehlende Dokumente oft nicht nur die Beurkundung, sondern auch die Finanzierung und die steuerliche Bewertung. Eine saubere Checkliste spart hier Zeit und vermeidet Rückfragen von Notar, Bank und Finanzamt.

Besonders wichtig sind Unterlagen, die den Wert der Immobilie, die Identität der Beteiligten und die geplante Finanzierung belegen. Wenn zusätzlich Nießbrauch, Wohnrecht oder Rückfallklauseln vereinbart werden, sollten auch diese Punkte möglichst vorab ausformuliert sein. So kann der Notar den Vertrag von Anfang an vollständig aufsetzen.

• Aktueller Grundbuchauszug (ca. 20 Euro)
• Energieausweis (ca. 100 bis 500 Euro)
• Verkehrswertgutachten oder belastbare Immobilienbewertung (ca. 1.500 bis 3.000 Euro)
• Personalausweise oder Reisepässe aller Beteiligten
• Finanzierungszusage der Bank oder Entwurf des Elterndarlehens
• Nießbrauch- oder Wohnrechtsvereinbarung als Vertragsgrundlage
• Flurkarte und Baulastenauskunft (ca. 30 bis 50 Euro)

Häufige Fragen zum Haus an Kinder verkaufen

Kann ich mein Haus für 1 Euro an mein Kind verkaufen?

Formal ja, praktisch ist das fast immer eine Schenkung. Die Finanzbehörde verlangt dann regelmäßig eine Schenkungssteuer-Erklärung über die Differenz zum Marktwert. Auch der Sozialhilfeträger kann den Vorgang innerhalb der Zehn-Jahres-Frist als unentgeltliche Zuwendung werten.

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn mein Kind das Elternhaus kauft?

Nein. Verkäufe in gerader Linie sind befreit. Der Notar meldet den Vorgang an die Finanzbehörde, die die steuerliche Behandlung prüft und die weitere Abwicklung ermöglicht.

Was passiert mit dem Nießbrauch, wenn ein Elternteil stirbt?

Das Nutzungsrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Wurde es als Gesamtberechtigung bestellt, läuft es für den überlebenden Partner weiter. Beim Tod des ersten Berechtigten können sich Auswirkungen auf die Erbschaftssteuer und die geltenden Freibeträge ergeben.

Können Eltern ein Haus an ein minderjähriges Kind verkaufen?

Ja, aber das Familiengericht muss einen Ergänzungspfleger bestellen und den Vertrag genehmigen. Eltern können nicht gleichzeitig Verkäufer und gesetzliche Vertreter sein. Ohne die gerichtliche Genehmigung ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam.

Beeinflusst der Hausverkauf die Berechnung von Elternunterhalt?

Der Verkaufserlös zählt zum Vermögen der Eltern. Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz werden Kinder erst ab 100.000 Euro Jahreseinkommen zum Elternunterhalt herangezogen. Der Sozialhilfeträger kann den Erlös bei einem späteren Antrag auf Hilfe zur Pflege aber berücksichtigen.

Quellen

• § 3 GrEStG – Einzelnorm (Bundesministerium der Justiz) (opens in new tab)
• Elternunterhalt / 1.2 Das Angehörigen-Entlastungsgesetz | Haufe (opens in new tab)
• BFH, Urteil v. 11.03.2025 – IX R 17/24 (NWB Urteile) (opens in new tab)
• Grunderwerbsteuer: Ausnahmen von der Besteuerung / § 3 Nr. 6 GrEStG | Haufe (opens in new tab)
• § 528 BGB – Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers (opens in new tab)