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Grunderwerbsteuer bei Verkauf an Kinder – wann sie entfällt

Wenn du deine Immobilie an dein Kind verkaufst, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Verkauf innerhalb der Familie an Verwandte in gerader Linie ist nach § 3 Nr. 6 GrEStG vollständig befreit. Diese Regel gilt unabhängig vom vereinbarten Preis und ohne Höchstgrenze. Ob die Eigentumswohnung 180.000 Euro kostet oder das Mehrfamilienhaus 1,2 Millionen Euro wert ist, spielt keine Rolle.

Die Befreiung hat aber Grenzen: Bei Stiefkindern, Patchwork-Familien und Verkäufen unter Wert gelten Sonderregeln. Außerdem können Schenkungsteuer, Spekulationssteuer oder erbrechtliche Folgen den Vorteil teilweise wieder aufzehren.

Relevante Fakten

• Der Verkauf einer Immobilie an eigene Kinder ist nach § 3 Nr. 6 GrEStG vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit, unabhängig vom Kaufpreis.
• § 3 Nr. 6 GrEStG befreit alle Verwandten in gerader Linie und deren Ehegatten.
• Bei einem Verkauf unter Marktwert kann die Finanzbehörde den Differenzbetrag als gemischte Schenkung werten, mit möglicher Schenkungsteuerpflicht oberhalb des Freibetrags von 400.000 Euro pro Elternteil und Kind.
• Auch beim Immobilienverkauf innerhalb der Familie kann Spekulationssteuer anfallen.
• Gegenüber einer unentgeltlichen Übertragung bietet der Hausverkauf an Kinder den Vorteil eines AfA-Neustarts. Das Kind kann die Immobilie erneut steuerlich abschreiben.

Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 6 GrEStG

Du musst die Befreiung nicht gesondert beantragen. Sie greift automatisch, sobald der notarielle Kaufvertrag beurkundet ist und der Notar die Veräußerungsanzeige an die Finanzbehörde übermittelt. Liegt ein begünstigtes Verwandtschaftsverhältnis vor, setzt das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer fest. Anschließend wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt, die das Grundbuchamt für die Eigentumsumschreibung benötigt.

Entscheidend ist das Verwandtschaftsverhältnis. Willst du ein Haus an Kinder verkaufen, steht § 3 Nr. 6 GrEStG auf deiner Seite.

Die Befreiung erstreckt sich auf den gesamten Erwerbsvorgang, also auch auf mitverkauftes Zubehör wie eine Einbauküche. Ein teilweiser Erwerb, etwa der Kauf eines Miteigentumsanteils, profitiert ebenso vollständig von der Befreiung.

Wer ist von der Grunderwerbsteuer befreit? Begünstigte Personengruppen

Entscheidend ist das zivilrechtliche Verwandtschaftsverhältnis in gerader Linie nach §§ 1589 ff. BGB. Schon ein Verwandtschaftsgrad in der Seitenlinie reicht aus, damit die volle Grunderwerbsteuer fällig wird. Begünstigt sind:

• Kinder, Enkel, Urenkel (Abkömmlinge in gerader Linie)
• Eltern, Großeltern, Urgroßeltern
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
• Frühere Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung nach § 3 Nr. 5 GrEStG
• Ehegatten der Kinder und Enkel (Schwiegerkinder)
• Stiefkinder (mit Einschränkungen, siehe unten)

Verkaufst du dein Haus an deine Tochter und ihren Ehemann gemeinsam, bleibt der gesamte Vorgang grunderwerbsteuerfrei. Nicht begünstigt sind Geschwister, Nichten, Neffen, Tanten, Onkel und Schwäger.

Ein häufiger Irrtum betrifft nichteheliche Lebensgemeinschaften. Unverheiratete Partner sind grunderwerbsteuerlich nicht privilegiert, selbst wenn gemeinsame Kinder vorhanden sind. Der Verkauf an den Partner des eigenen Kindes ist nur befreit, wenn eine eingetragene Ehe oder Lebenspartnerschaft besteht.

Stiefkinder, Adoptivkinder und Patchwork-Familien

Stiefkinder gelten als begünstigt. Die Eigenschaft als Stiefkind hängt nach der Rechtsprechung nicht vom Fortbestand der Ehe ab. Nach einer Scheidung oder dem Tod des leiblichen Elternteils bleibt die Befreiung beim Erwerb durch Stiefkinder (opens in new tab) bestehen.

Adoptivkinder sind den leiblichen Kindern gleichgestellt. Bei der schwachen Volljährigenadoption bleiben die Bindungen zur leiblichen Familie bestehen. Das Kind kann also auch von den biologischen Eltern steuerfrei kaufen.

Bringt die Mutter ein Kind aus erster Ehe mit in eine neue Partnerschaft, ist dieses Kind Stiefkind des neuen Ehemanns und kann von ihm grunderwerbsteuerfrei erwerben. Pflegekinder fallen nicht unter die Befreiung, weil kein rechtliches Verwandtschaftsverhältnis in gerader Linie besteht. Einzige Ausnahme: Eine Adoption hat stattgefunden.

Verkauf, Schenkung oder Vererbung im Vergleich

Eltern und Kinder stehen meist vor drei Optionen: verkaufen, schenken oder vererben. Ein Beispiel verdeutlicht die Unterschiede. Du besitzt eine vermietete Eigentumswohnung mit einem Marktwert von 450.000 Euro, vor zwölf Jahren für 280.000 Euro gekauft. Die Spekulationsfrist ist abgelaufen.

Der entscheidende Steuervorteil des Verkaufs gegenüber der Schenkung liegt in der Abschreibung. Das Kind kann die Immobilie ab Kauf neu abschreiben. Bei unentgeltlicher Übertragung oder Erbschaft greift die Fußstapfentheorie: Das Kind führt die alte AfA der Eltern fort.

Haben die Eltern den Gebäudeanteil bereits zu 40 Prozent abgeschrieben, bleiben dem Kind bei einer Schenkung nur noch 60 Prozent des ursprünglichen Abschreibungsvolumens. Beim Verkauf zum Marktwert startet die AfA bei 100 Prozent des neuen Gebäudewerts. Bei älteren Bestandsimmobilien macht dieser Neustart über die gesamte Nutzungsdauer oft einen fünfstelligen Steuervorteil aus.

Verkauf unter Wert und gemischte Schenkung

Viele Eltern setzen den Preis bewusst niedriger an als den Marktwert. Auf die Grunderwerbsteuer hat das keinen Einfluss, die Befreiung greift sowieso. Die Finanzbehörde schaut aber auf die Differenz zwischen vereinbartem Preis und Marktwert. Übersteigt diese einen üblichen Verhandlungsspielraum, liegt eine gemischte Schenkung (opens in new tab) vor.

Konkretes Beispiel: Du verkaufst die 450.000-Euro-Wohnung an deinen Sohn für 200.000 Euro. Die Differenz von 250.000 Euro behandelt die Finanzbehörde als freigebige Zuwendung. Da der Freibetrag bei Schenkungen an Kinder 400.000 Euro pro Elternteil beträgt und sich alle zehn Jahre erneuert, bleibt dieser Betrag meist steuerfrei. Bei höheren Differenzbeträgen oder bereits ausgeschöpftem Freibetrag wird Schenkungsteuer fällig, in Steuerklasse I je nach Höhe der Bereicherung typischerweise zwischen 7 und 19 Prozent.

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an Kinder: Wann sie anfällt

Die Steuerbefreiung nach § 3 GrEStG sagt nichts darüber, ob der Verkäufer einkommensteuerlich ohne Belastung abschließt. Hast du die Immobilie weniger als zehn Jahre im Besitz und nicht durchgehend selbst genutzt, ist der Verkaufsgewinn einkommensteuerpflichtig. Ein Rechenbeispiel: Du hast die Wohnung vor sechs Jahren für 280.000 Euro gekauft und verkaufst sie jetzt für 450.000 Euro. Nach Abzug der Kaufnebenkosten bleibt ein Gewinn von rund 145.000 Euro. Bei 42 Prozent Steuersatz zahlst du knapp 61.000 Euro Spekulationssteuer.

Eine gemischte Zuwendung löst anteilig Spekulationssteuer aus, soweit ein entgeltlicher Anteil vorliegt. Selbst genutzte Immobilien sind ausgenommen, wenn du im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich darin gewohnt hast.

Die Zehnjahresfrist knüpft an den Kaufvertrag, nicht an die Grundbucheintragung. Wer die Frist knapp verfehlt, zahlt auf den gesamten Gewinn Steuern. Planst du den Verkauf in zeitlicher Nähe zum Fristablauf, lege den Notartermin bewusst hinter den Stichtag.

AfA-Neustart und Verkäuferdarlehen

AfA-Neustart: So profitiert dein Kind bei der Abschreibung

Beim Verkauf an Kinder startet die Abschreibung neu. Kauft dein Sohn die Wohnung für 450.000 Euro und entfallen davon 360.000 Euro auf das Gebäude, kann er bei einem vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellten Gebäude jährlich zwei Prozent geltend machen, also 7.200 Euro als Werbungskosten. Bei Gebäuden mit Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 beträgt die lineare AfA in der Regel drei Prozent. Über 50 Jahre summiert sich das im Beispiel auf 360.000 Euro absetzbares Volumen. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz entspricht das rund 151.000 Euro Steuerersparnis. Voraussetzung: Der Gebäudeanteil muss im Kaufvertrag nachvollziehbar ausgewiesen sein.

Verkäuferdarlehen: Bedingungen für steuerliche Anerkennung

Damit das Kind die Kaufpreiszahlung stemmen kann, vereinbaren viele Familien ein Verkäuferdarlehen. Damit die Finanzbehörde den Kauf nicht als verdeckte Zuwendung umqualifiziert, muss der Vertrag dem Fremdvergleich standhalten. Das heißt: schriftlich fixiert, marktüblicher Zinssatz, klarer Tilgungsplan, am besten eine Grundschuld zur Absicherung. Die Tilgungsraten müssen tatsächlich fließen. Ein Darlehen, das nur auf dem Papier steht, wird steuerlich nicht anerkannt, und der gesamte Kaufvertrag kann rückwirkend als Schenkung eingestuft werden.

Wohnrecht und Nießbrauch im Kaufvertrag

Du willst die Immobilie übergeben, aber selbst weiter wohnen oder die Mieteinnahmen behalten? Dann kommen ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch in Betracht, eingetragen in Abteilung II des Grundbuchs. Beide Rechte mindern den Wert der Übertragung erheblich. Beachte aber, dass ein Nießbrauch auch Nachteile für Kinder mit sich bringen kann.

Wie stark der Wert sinkt, lässt sich berechnen: Maßgeblich ist der Jahreswert des Nutzungsrechts multipliziert mit dem Vervielfältiger aus der Bewertungstabelle des Bundesfinanzministeriums. Beträgt die Jahresmiete 14.400 Euro und liegt der Vervielfältiger für einen 65-Jährigen bei rund 12,4, ergibt sich ein Kapitalwert von etwa 178.560 Euro. Genau deshalb reduziert ein lebenslanger Nießbrauch die steuerliche Bemessungsgrundlage oft um 150.000 bis 180.000 Euro.

Ablauf: Notartermin, Beurkundung und Eigentumsumschreibung

Am Anfang steht die Verkehrswertermittlung. Anschließend besprichst du mit dem Notar die Vertragsgestaltung: Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, ein mögliches Wohnrecht oder Nießbrauch, Rückforderungsrechte. Beim Beurkundungstermin solltest du folgende Unterlagen dabeihaben:

• Personalausweise aller Vertragsparteien und gegebenenfalls Steuer-IDs
• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
• Flurkarte und Liegenschaftsplan
• Energieausweis
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und letzte Wohngeldabrechnung
• Nachweis über bestehende Grundschulden und gegebenenfalls Löschungsbewilligung
• Gegebenenfalls Gutachten über den Verkehrswert

Wichtig in der Praxis: Prüfe das Grundbuch vor der Beurkundung auf Wohnrechte, Nießbrauch, alte Grundschulden oder Verfügungsbeschränkungen. Bestehen noch Belastungen, sollte der Kaufvertrag klar regeln, wer die Löschungsbewilligung beschafft und wann die Lastenfreiheit vorliegen muss. Ebenso wichtig ist die Reihenfolge im Vertrag: erst Auflassungsvormerkung, dann Kaufpreiszahlung, danach Eigentumsumschreibung. So zahlt dein Kind nicht, bevor sein Anspruch auf Eigentumsübertragung im Grundbuch gesichert ist.

Nach der Beurkundung übernimmt der Notar die Veräußerungsanzeige an die Finanzbehörde, fordert die Unbedenklichkeitsbescheinigung an und reicht die Auflassungserklärung beim Grundbuchamt ein. Bis zur Eigentumsumschreibung vergehen je nach Bundesland vier bis zwölf Wochen.

Geschwisterausgleich und Pflichtteilsansprüche

Wenn du ein Haus an nur eines deiner Kinder verkaufen möchtest, sollten die weiteren Kinder nicht übergangen werden. Verkaufst du deutlich unter Wert, kann der Differenzbetrag im Erbfall Pflichtteilsergänzungsansprüche nach § 2325 BGB auslösen. Zuwendungen werden dem Nachlass hinzugerechnet, wobei der Wert pro vergangenem Jahr um zehn Prozent abschmilzt. Nach zehn Jahren ist die Zuwendung rechnerisch verschwunden. Hast du dir allerdings einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht zurückbehalten, läuft die Frist nach BGH-Rechtsprechung gar nicht erst an.

Faire Lösungen funktionieren in der Praxis über dokumentierte Ausgleichszahlungen oder einen notariell beurkundeten Pflichtteilsverzicht. Binde alle Beteiligten frühzeitig ein.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer beim Verkauf an Kinder

Kann ich mein Haus für 1 Euro an mein Kind verkaufen?

Rechtlich ja, steuerlich ein schlechter Deal. Die Finanzbehörde behandelt den Vorgang als reine freigebige Zuwendung. Der AfA-Neustart entfällt fast vollständig, weil die Abschreibung sich nur nach dem tatsächlich gezahlten Entgelt richtet. Sinnvoller ist ein Kaufpreis nahe am Marktwert oder die saubere Übertragung per Schenkung an Kinder mit Ausnutzung der Freibeträge.

Fällt beim Verkauf an Enkel ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an?

Richtig, Enkel sind voll begünstigt. Der Freibetrag bei der Erbschaftsteuer liegt für Enkel aber bei nur 200.000 Euro. Ist der Elternteil des Enkels bereits verstorben, erhöht sich der Freibetrag auf 400.000 Euro. In manchen Fällen ist eine Kettenschenkung günstiger, also zunächst an das eigene Kind, dann an das Enkelkind. So greift zweimal der höhere Freibetrag.

Gilt die Befreiung auch für Geschwister?

Nein. Beim Verkauf zwischen Geschwistern fällt der reguläre Grunderwerbsteuersatz des Bundeslands an, also je nach Standort derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können damit 14.000 bis 26.000 Euro Grunderwerbsteuer entstehen. Eine Umweggestaltung über die Eltern ist theoretisch denkbar, wird bei engem zeitlichem Zusammenhang aber schnell als Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO angegriffen.

Quellen

• Grunderwerbsteuer: Ausnahmen von der Besteuerung – § 3 Nr. 6 GrEStG (Haufe) (opens in new tab)
• § 1589 BGB – Verwandtschaft (dejure.org) (opens in new tab)
• § 2325 BGB – Pflichtteilsergänzungsanspruch bei Schenkungen (Haufe) (opens in new tab)
• Steuerbefreiung in der Familie – grunderwerbsteuer.de (opens in new tab)
• Fußstapfentheorie – Wikipedia (opens in new tab)