Grunderwerbsteuer bei Schenkung an Kinder erklärt
Wenn du deinem Kind ein Haus oder eine Wohnung zu Lebzeiten übertragen willst, taucht schnell die Frage auf, ob dabei Grunderwerbsteuer anfällt. Die gute Nachricht vorweg: Bei einer reinen Immobilienschenkung an deine Kinder bleibt die Grunderwerbsteuer außen vor. Kinder gelten als Verwandte in gerader Linie und fallen unter das Familienprivileg des § 3 GrEStG. Steuer entsteht erst, wenn dein Kind eine Gegenleistung über 2.500 Euro erbringt, etwa durch Übernahme eines Darlehens.
Wie das genau funktioniert, wann doch Steuer fällig wird und wie der Ablauf beim Notar aussieht, schauen wir uns Schritt für Schritt mit konkreten Rechenbeispielen an. Auch Schenkungsteuer und Spekulationssteuer spielen dabei eine Rolle.
Kompaktüberblick
- Reine Immobilienschenkungen an die eigenen Kinder sind nach § 3 GrEStG grunderwerbsteuerfrei.
- Die Grunderwerbsteuer bei Schenkung entsteht nur, wenn das Kind eine Gegenleistung über 2.500 Euro erbringt, etwa durch Schuldübernahme.
- Übernimmt das Kind ein Darlehen, gilt der teilentgeltliche Anteil und löst Grunderwerbsteuer sowie mögliche Spekulationssteuer aus.
- Ein vorbehaltener Nießbrauch senkt die Schenkungsteuer, zählt aber nicht als grunderwerbsteuerpflichtige Gegenleistung.
- Stiefkinder, Enkel und Schwiegerkinder gelten als nahe Verwandte und fallen ebenfalls unter das grunderwerbsteuerliche Familienprivileg.
Fällt Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung an Kinder an?
Nein. Überträgst du ein Grundstück oder eine Immobilie vollständig unentgeltlich an dein Kind, löst diese Übertragung keine Grunderwerbsteuer aus. Der Gesetzgeber behandelt die Grundstücksschenkung unter Lebenden ausdrücklich als steuerbefreiten Erwerbsvorgang. Der Grund ist einfach. Eine Schenkung ist kein Kauf, es fließt kein Kaufpreis, und ohne Gegenleistung gibt es keine Bemessungsgrundlage. Die Übertragung unterliegt stattdessen der Schenkungsteuer, einem eigenständigen Thema mit eigenen Freibeträgen. Für die Grunderwerbsteuer bei Schenkung an Kinder gilt zunächst, dass eine reine Zuwendung an das eigene Kind null Steuer bedeutet.
Das Familienprivileg nach § 3 GrEStG einfach erklärt
Das Familienprivileg ist die rechtliche Grundlage für die Steuerbefreiung. § 3 GrEStG stellt zwei Gruppen frei: jede Grundstücksschenkung unter Lebenden (§ 3 Nr. 2) und Übertragungen zwischen bestimmten nahen Verwandten (§ 3 Nr. 6). Dazu zählen Ehegatten sowie Verwandte in gerader Linie, wie der Wortlaut des § 3 GrEStG (opens in new tab) vorsieht. Als „gerade Linie" gelten alle, die voneinander abstammen, also Eltern, Kinder, Enkel und Urenkel in beide Richtungen. Genau in diese Kette gehört dein Kind, weshalb eine Übertragung an den Nachwuchs doppelt abgesichert ist. Sie ist sowohl als Schenkung als auch über das Verwandtschaftsverhältnis befreit. Mehr dazu findest du in unserem Ratgeber zur Schenkung an Kinder zu Lebzeiten.
Gelten Stiefkinder, Enkel und Schwiegerkinder auch als begünstigt?
Enkelkinder stammen direkt von dir ab und liegen damit in gerader Linie, sind also eindeutig begünstigt. Stiefkinder werden vom Gesetz ausdrücklich gleichgestellt, obwohl keine biologische Abstammung besteht. Auch Schwiegerkinder profitieren, denn § 3 Nr. 6 GrEStG bezieht die Ehegatten der eigenen Kinder ein. Die Grenze verläuft bei entfernteren Angehörigen. Geschwister, Nichten, Neffen oder Cousins fallen nicht unter das Familienprivileg.
Warum keine Doppelbesteuerung mit der Schenkungsteuer droht
An die Stelle der Grunderwerbsteuer tritt die Schenkungsteuer, damit derselbe Vorgang nicht zweimal besteuert wird. Diese Vermeidung der Doppelbelastung ist der Kern der Steuerbefreiung. Die Schenkungsteuer richtet sich nach dem ErbStG und knüpft an den Wert der Zuwendung an. Sie fällt aber nicht immer an, denn das ErbStG sieht großzügige persönliche Freibeträge vor, und die hängen vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem (opens in new tab) ab. Welche Regeln bei der Schenkungssteuer für Kinder gelten, erklären wir in einem eigenen Beitrag.
Schenkungsteuer-Freibeträge und die 10-Jahres-Frist
Für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil. Übertragen Vater und Mutter gemeinsam, stehen einem Kind rechnerisch bis zu 800.000 Euro steuerfrei zu. Entscheidend ist die Zehnjahresfrist. Der Freibetrag lebt alle zehn Jahre neu auf und lässt sich so über gestaffelte Übertragungen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge mehrfach nutzen.
| Verwandtschaftsverhältnis | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatten und eingetragene Lebenspartner | 500.000 Euro |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 Euro |
| Enkel | 200.000 Euro |
| Eltern und Großeltern (bei Schenkung) | 20.000 Euro |
Hier geht es ausschließlich um die Schenkungsteuer, nicht um die Grunderwerbsteuer. Beide Steuern folgen getrennten Regeln. Wie viel Schenkungsteuer in deinem Fall bliebe, kannst du vorab mit dem Schenkungssteuer-Rechner grob abschätzen.
Wann bei einer Schenkung an Kinder doch Grunderwerbsteuer fällig wird
Sobald dein Kind für die Immobilie etwas leistet, wird aus der reinen Schenkung eine gemischte oder teilentgeltliche Übertragung. Der entgeltliche Teil bildet dann die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Wichtig ist die Freigrenze von 2.500 Euro. Bleibt die gesamte Gegenleistung darunter, fällt keine Steuer an. Wird sie überschritten, ist der volle Betrag steuerpflichtig, nicht nur der Teil über 2.500 Euro.
Schuldübernahme: Wenn das Kind ein Darlehen mit übernimmt
Der häufigste Fall sieht so aus: Auf der Immobilie lastet noch ein Darlehen, und dein Kind übernimmt es zusammen mit dem Objekt. Diese Schuldübernahme wertet das Finanzamt als Gegenleistung. Der übernommene Restschuldbetrag wird zur Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Das solltest du im Vorfeld prüfen, denn die Unterschiede summieren sich. Die grunderwerb- und schenkungsteuerlichen Folgen einer teilentgeltlichen Übertragung (opens in new tab) greifen ineinander.
Nießbrauch und Wohnrecht: Warum sie keine Grunderwerbsteuer auslösen
Viele Eltern übertragen die Immobilie und behalten sich ein Nießbrauch- oder Wohnrecht vor, um weiter dort zu wohnen oder Mieteinnahmen zu beziehen. Dieser Vorbehalt wird über seinen Kapitalwert (Jahreswert mal Vervielfältiger nach § 14 Absatz 1 BewG) kapitalisiert und mindert die Schenkungsteuer spürbar. Grunderwerbsteuerlich sieht die Sache anders aus. Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder Nießbrauch ist keine Gegenleistung deines Kindes. Das Recht verbleibt beim Schenker, dein Kind gibt dafür nichts her. Deshalb löst das Wohnrecht keine Grunderwerbsteuer aus, so wirkungsvoll es die Schenkungsteuer auch senkt. Bevor du dich dafür entscheidest, solltest du auch die Nachteile des Nießbrauchs für Kinder kennen.
Gleichstellungsgeld und die Freigrenze von 2.500 Euro
Erhält ein Kind die Immobilie und zahlt dafür einen Ausgleich an die Geschwister, spricht man von Gleichstellungsgeld. Auch dieser Ausgleich ist eine Gegenleistung und zählt zur Bemessungsgrundlage, vorausgesetzt, er übersteigt die Freigrenze. Ein symbolischer Ausgleich unter Geschwistern kann folgenlos bleiben, während ein höheres Gleichstellungsgeld die Steuer auslöst.
Rechenbeispiel: Eltern übertragen Immobilie mit Restdarlehen ans Kind
Nehmen wir einen realistischen Fall. Dein Grundbesitz hat einen Verkehrswert von 400.000 Euro. Darauf lastet noch ein Darlehen von 100.000 Euro, das dein Kind mit übernimmt. Damit entsteht eine gemischte Schenkung mit einem entgeltlichen Teil von 100.000 Euro (25 Prozent) und einem unentgeltlichen, geschenkten Teil von 300.000 Euro (75 Prozent). Der Grunderwerbsteuersatz im Beispiel liegt bei 5 Prozent. Wichtig ist, dass Grunderwerbsteuer, Schenkungsteuer und eine mögliche Spekulationssteuer getrennt zu betrachten sind, weil sie an unterschiedliche Anteile anknüpfen.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert der Immobilie | 400.000 Euro |
| Entgeltlicher Anteil (Schuldübernahme) | 100.000 Euro |
| Unentgeltlicher Anteil (Schenkung) | 300.000 Euro |
| Grunderwerbsteuer (5 % auf 100.000 Euro) | 5.000 Euro |
| Schenkungsteuer (300.000 Euro minus Freibetrag) | 0 Euro |
| Mögliche Spekulationssteuer bei Verkauf im entgeltlichen Teil | abhängig vom Gewinn |
Die Grunderwerbsteuer trifft nur den entgeltlichen Teil. 5 Prozent von 100.000 Euro ergeben 5.000 Euro. Der geschenkte Anteil von 300.000 Euro liegt unter dem persönlichen Freibetrag pro Elternteil, weshalb die Schenkungsteuer bei null bleibt. Der maßgebliche Verkehrswert wird vom Finanzamt festgesetzt, das Immobilien in der Praxis häufig höher bewertet (opens in new tab) als erwartet. Spannend wird die dritte Ebene. Nach der BFH-Rechtsprechung aus dem Jahr 2025 gilt der entgeltliche Teil einer teilentgeltlichen Immobilienübertragung als Anschaffungs- bzw. Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG. Hast du die Immobilie noch nicht zehn Jahre gehalten und liegt im entgeltlichen Anteil ein Gewinn, kann darauf Einkommensteuer als Spekulationssteuer anfallen, und zwar bei dir als übertragendem Elternteil, nicht beim Kind.
Spekulationssteuer beim späteren Verkauf durch das Kind
Verkauft dein Kind die Immobilie später weiter, gelten für die beiden Teile unterschiedliche Regeln. Für den unentgeltlich geschenkten Anteil führt dein Kind deine Anschaffungsdaten und Haltefrist fort, die Zehnjahresfrist läuft ab deinem ursprünglichen Kauf. Der entgeltlich erworbene Anteil gilt dagegen als neue Anschaffung des Kindes zum Zeitpunkt der Übertragung, für ihn beginnt eine eigene Zehnjahresfrist. Verkauft dein Kind innerhalb dieser Frist mit Gewinn, kann für den entgeltlichen Teil Spekulationssteuer anfallen.
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Ablauf beim Notar und Finanzamt Schritt für Schritt
Eine Immobilienübertragung braucht immer die notarielle Beurkundung. Um die steuerliche Meldung musst du dich nicht selbst kümmern, das übernimmt der Notar. Von der Beurkundung bis zur Grundbucheintragung durchläuft die Übertragung fünf feste Stationen. Rechne von der Beurkundung bis zur Eintragung erfahrungsgemäß mehrere Wochen ein, da die Prüfung durch das Finanzamt Zeit beansprucht.
- Notarielle Beurkundung: Der Schenkungsvertrag wird beim Notar aufgesetzt und beurkundet.
- Meldung ans Finanzamt: Der Notar meldet die Übertragung automatisch an die Grunderwerbsteuer- und die Schenkungsteuerstelle.
- Steuerprüfung: Die Behörde prüft, ob und in welcher Höhe Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer anfallen.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Ist die Grunderwerbsteuer bezahlt oder fällt keine an, stellt das Finanzamt diese Bescheinigung aus.
- Grundbucheintragung: Erst mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung wird dein Kind als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Im teilentgeltlichen Fall sind grundsätzlich beide Parteien Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer. In der Praxis wird im Vertrag meist geregelt, dass das erwerbende Kind sie trägt. Ohne bezahlte Abgabe erteilt die Behörde keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne diese bleibt die Grundbucheintragung blockiert.
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Checkliste für einen steueroptimalen Schenkungsvertrag
Bevor du zum Notar gehst, lohnt sich ein Blick auf die Stellschrauben, mit denen du die Steuerlast gering hältst. Wenn du eine Immobilie an deine Kinder weitergeben möchtest, gehe die folgenden Punkte vor der Beurkundung in Ruhe durch:
- Gegenleistung prüfen: Gegenleistung möglichst unter 2.500 Euro halten.
- Nießbrauch statt Schuldübernahme: Nießbrauch- oder Wohnrechtsvorbehalt einplanen.
- Freibeträge nutzen: Übertrage von beiden Elternteilen und plane die Zehnjahresfrist für gestaffelte Schenkungen ein.
- Spekulationsfrist beachten: Zehnjahresfrist des § 23 EStG bei entgeltlichen Anteilen bedenken.
- Steuerberater einbinden: Gerade bei einer gemischten Schenkung lohnt sich fachliche Begleitung.
Eine Immobilie ist eine solide Form, dein Kind abzusichern, aber nicht die einzige. Wer früh Vermögen aufbaut, streut sinnvoll. Ein flexibler ETF-Sparplan fürs Kind lässt sich schon ab kleinen Monatsbeträgen starten und ergänzt Sachwerte wie ein Grundstück. Bei Invest4Kids, einem auf Kinderinvestments spezialisierten Beratungsunternehmen, bekommst du dazu eine kostenlose 1:1-Beratung, wenn du Kindergeld oder etwas Erspartes langfristig für dein Kind anlegen möchtest.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Angaben, Freibeträge und Steuersätze entsprechen dem Stand 2026 und orientieren sich unter anderem an Verlautbarungen des BMF. Für deine konkrete Übertragung solltest du einen Steuerberater oder Notar hinzuziehen.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer bei Schenkung an Kinder
Fällt bei einer Schenkung an minderjährige Kinder Grunderwerbsteuer an?
Nein, das Alter des Kindes spielt keine Rolle. Auch die Immobilienschenkung an ein minderjähriges Kind ist über das Familienprivileg des § 3 GrEStG grunderwerbsteuerfrei. In der Praxis braucht es hier meist einen Ergänzungspfleger, der das Kind beim Notartermin rechtlich vertritt.
Fällt Grunderwerbsteuer bei einem Widerruf der Schenkung an?
Wird eine Schenkung wirksam widerrufen oder rückabgewickelt und das Grundstück zurückübertragen, ist auch dieser Rückerwerb in der Regel begünstigt. Da die Rückübertragung wiederum zwischen nahen Verwandten in gerader Linie erfolgt, greift die Steuerbefreiung erneut.
Ist eine Kettenschenkung über das Kind an den Ehepartner grunderwerbsteuerfrei?
Schenkst du zuerst deinem Kind und dieses anschließend seinem Ehepartner, sind beide Schritte für sich betrachtet grunderwerbsteuerfrei, denn Kind wie Schwiegerkind fallen unter das Familienprivileg. Wichtig ist, dass dein Kind tatsächlich frei über die Weitergabe entscheidet, sonst wertet das Finanzamt es als direkte Zuwendung.
Was gilt bei der Schenkung nur eines hälftigen Miteigentumsanteils?
Überträgst du nur die Hälfte der Immobilie an dein Kind, gelten dieselben Regeln, und der geschenkte Miteigentumsanteil ist grunderwerbsteuerfrei. Die Grunderwerbsteuer bei Schenkung entsteht auch hier nur, wenn dein Kind für diesen Anteil eine Gegenleistung über 2.500 Euro erbringt, etwa in Form einer Pflegeverpflichtung oder einer lebenslangen Rente mit entsprechendem Kapitalwert.
